비영리목적 사용과 권리금 회수거절

오늘의 게시글은 비영리목적 사용과 권리금 회수거절에 관한 글입니다.

상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되었다는 것은 이미 아시는 바입니다.

다만, 임대인은 임차인의 권리금회수기회요청에 대하여 정당한 사유가 있을 경우 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절"할 수 있습니다.

위 "정당한 사유" 중의 하나로 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(상임법 제10조의 4 제2항 제3호)"의 의미는 무엇일까?

법원의 판례는 아직 없는 듯하고, 해석도 논란이 존재하고 있음을 우선 밝힙니다.

비영리목적 사용과 권리금 회수거절

첫 번째 해석은 "임대인 또는 임대인을 포함하여 누구라도 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 장래적으로 사용하지 아니할 예정인 경우"에 임대인은 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있고, 결국 임차인은 이런 경우는 권리금회수기회 박탈된다는 해석입니다.

두 번째 해석은 "임차인이 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다면 그 임차인에게 권리금회수기회를 부여할 필요가 없다"는 것으로, 임차인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다면, 실질적 측면에서 상가임차인이라 할 수 없고, 결국 상임법의 적용이 없어, 그러한 임차인이 새임차인을 데려오더라도, 그 사람으로부터 임차인이 권리금을 회수하는 것은 인정되지 않는다는 것입니다.

첫 번째 해석은 개정 상임법에 대한 개요가 언론에 배포되면서, 언론을 통하여 설명된 내용과 유사한데, 개정 상임법의 문구해석상 불가능한 해석은 아닌 것으로 보이지만, 상임법의 조화로운 해석을 고려하면, 타당하다고 보이진 않습니다.

예를 들어 보겠습니다. 5년간 상가를 임차한 상인이 장사가 되지 않자, 임대차계약을 유지하면서 해당 상가의 영업을 접고 계약명의를 유지한 채 동창회 사무실로 바꾸었는데, 그 때가 만으로 3년째 되는 해였습니다. 결국 계약기간 5년 중 마지막 2년 정도는 동창회 사무실로 사용한 것이었다면, 해당 상가의 임차인은 상가임차인으로 보호할 여지가 없을 뿐만 아니라, 마지막 2년 정도 장사를 하지 않았기 때문에, 권리금이라는 것도 인정되기 어렵습니다.

또한, 상임법 제10조의 4 제2항 제3호를 자세히 살피면 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"로 적시하여, 과거적 표현을 하고 있고, 거절의 정당성이 법정에서 판명될 필요가 있는 경우에 "장래 임대인 등이 비영리로 사용할지 여부"를 재판을 하는 현재를 기준으로 입증하는 것도 사실상 불가능하다는 점을 고려하면, 첫 번째와 같은 해석은 무리가 있어 보입니다.

개정 상임법이 지나치게 임대인에게 불리하여 위헌 요소가 있을 수 있다는 점과, 법률해석은 별개의 문제임을 고려할 필요도 있겠습니다. 상담이 많이 들어오는 문제를 공개하였으나 충분이 논란이 가능한 문제이니, 이점 참고하시길 바랍니다.