연 2%대 갈아타는 주택대출 어떤 상품인가?

오늘은 1월 29일 금융위원회가 밝힌 연 2%대 갈아타는 주택대출에 대해 글을 올려봅니다.

3월부터 변동금리.일시상환 대출상환 가입자들은 주택담보대출 이자부담을 상당수 덜 수 있게 될 것으로 전망됩니다.

연 2% 후반 고정금리의 20년 만기 분할상환 대출로 갈아탈 수 있는 길이 열리기 때문입니다.

이자만 갚으면서 원금은 그대로 유지되는 현재의 변동금리 대출구조를 장기.고정금리의 분할상환 방식으로 바꿔 가계부채의 덜어준다는 포석이 깔려 있습니다.

이를 위해 금융위는 기존의 신규대출 상품인 '적격대출'을 확대.활용해 20조원 한도 내에서 연 2.8%대의 고정금리 상품을 별도로 만들어 갈아탈 수 있도록 유발할 방침인 것입니다. 이상품은 갈아타기용 상품이라서 기존 대출자에게만 적용되는 상품입니다.

위의 사례는 4억원짜리 집을 구매한 경우로, 자금 마련을 위해 은행에서 5년 만기에 변동금리 연 3.5%, 일시상환방식으로 2억원을 대출받았습니다. 사례자는 대출만기 연장을 통해 20년간 원금상환 없이 매월 58만원의 이자만 부담하고 20년 뒤 원금 2억원을 일시에 상환한다는 계획을 짰습니다. 

하지만, 20년간 이자만 1억4000만원을 내야 하는 데다 원금 일시 상환까지 포함하면 부담이 적지 않습니다. 20년 동안 금리가 지금보다 조금이라도 오르면 이자부담은 눈덩이처럼 불어납니다. 고정금리로 갈아타려고 해도 최대 300만원에 달하는 중도상환수수료가 발목을 잡습니다.

위의 사례로 좀 더 살펴보면....사례자의 경우 20년 만기 고정금리 2.8% 전액 분할 상환을 선택하면 매월 109만원의원금에 이자를 상환할 수 있게 됩니다. 20년간 이자금액은 약 6000만원으로 기존 대출 상품보다 8000만원이나 줄어들게 됩니다. 

고정금리 상품인 만큼 금리 상승의 위험도 없고 만기상환 부담도 없습니다. 대출기간 동안 연말 정산 때 1000만원 가량의 이자 소득 공제도 받을 수 있습니다.

금융위는 대출구조를 바꾸면 이자부담액은 물론 중도상환수수료부담과 소득세 절감효과까지 '3중 효과' 를 거둘 수 있을 것으로 보입니다.

또 가계부채 총량을 늘리지 않으면서 대출구조를 확기적으로 개선해 대출자의 금리리스크와 만기 상환부담을 상당 부분 낮출 수 있을것으로 기대되는 부분입니다. 현재 고정.비거치식분할 상환 대출 비중은 20% 수준인데 올해 공급할 20조원이 모두 소진되면 이비율은 약 5%포인트가량 상승할 것으로 보입니다.

근데 돈을 관리하고 있는 은행들의 반응은 시큰둥하네요. 장기대출상품을 낮은 고정금리로 운용하는 데 따른 자산운용리스크가 커질 뿐만아니라 수익성 악화가 불가피하다는 것입니다.

저도 이기회에 사업자금 마련을 위해 생각 좀 해봐야겠네요.