부동산, 양도소득세를 줄일 수 있는 방법

오늘의절세법 편에서는 부동산, 양도소득세를 줄일 수 있는 방법을 올려드립니다.

주택을 양도하면 매매차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 

이 경우 주택 양도소득세의 가장 큰 절세 방법은 '1세대 1주 비과세' 규정을 활용하는 것 입니다.

'1세대 1주택 비과세'란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면 양도소득세가 과세되지 않는 것을 말합니다. 

다만 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 일부 과세됩니다.

2 주택 보유자라도 '1세대 1주택 비과세'를 적용받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

부동산, 양도소득세를 줄일 수 있는 방법

첫째, 일시적으로 2주택인 경우 비과세 됩니다. 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

다만 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 다만 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 일부 과세됩니다.

둘째, 3년 이내에 종전주택을 못 팔았거나 일정기간 2주택을 보유해야 된다면 향후 매매차익이 적은 주택부터 양도해 세금을 줄일 수 있습니다. 

현재 2주택 이상 다주택자에 대해서도 양도차익에 대해 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제도 해주기 때문에 세부담이 과거보다는 현저히 줄었습니다.

위 사례의 경우 양도차익이 적은 주택B를 먼저 양도 한 후 주택A를 양도하는 것이 절세 측면에서 유리 합니다. 

일반적으로 두 주택 중 한 주택을 양도한 후 한 채만 남은 상황에서는 '1세대 1주택 비과세' 규정을 적용 받아 세금을 내지 않을 수 있습니다.

다만 주택A가 고가주택일 경우에는 주택B 양도 후 양도하더라도 9억원을 초과하는 부분의 양도차익은 과세 됩니다. 

양도세가 일부 과세되지만 1세대 1주택의 경우는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용 받아 실제 내야 할 세금은 적습니다.

셋째, 주택임대사업자 등록을 통해 비과세를 받는 방법도 있습니다. 

장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대해 “1세대 1주택 비과세”를 적용 받을 수 있습니다.

장기임대주택의 요건은 다음과 같습니다. 

① 세무서와 시군구청에 사업자등록을 하고 

② 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 외는 3억원)인 

③ 1채 이상의 매입 주택을 

④ 5년 이상 임대해야 합니다. 

임대주택기간 5년을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 

다만 추후 5년 요건을 못 지키면 양도소득세를 납부해야 하므로 주의해야 합니다.