확정일자를 받는 이유

오늘의부동산 편에서는 부동산 확정일자를 받는 이유를 올려드립니다.

부동산 담보 대출에 관한 문제는 대출을 이용해서 집을 사는 집주인에게만 해당되는 문제는 아닙니다. 집을 전월세로 사는 세입자 입장에서도 이런 구조를 잘 알아두어야 내 돈을 떼일 염려가 없습니다. 

그래서 전셋집으로 이사하고 제일 먼저 해야 할 일은 확정일자를 받아놓는 것이지요. 확정일자를 받는 것은 '우리가 이 집에 전세 계약을 하고 이사 왔어요!'라고 그 집에 '찜'을 해놓는 것입니다. '우리가 이 집에 이만큼의 돈을 주고 들어왔으니 우리도 이 집에 대한 권리가 있어요'라고 표시해놓은 것입니다.

즉, 우리나라의 수많은 전세살이 사람들을 보호하기 위해서 이사날짜를 확정받아 놓으면 그 날짜를 기준으로 우선적으로 전세보증금을 보호받을 수 있도록 하는 제도입니다.

이 '확정일자' 또한 집에 대한 담보 대출과 밀접한 관계가 있습니다. 이 확정일자는 일종의 '순서'에 대한 권리입니다. 

만약 '확정일자'를 받기 전에 집주인이 미리 집을 담보로 대출해놓은 것이 있다면, 나중에 혹시라도 이 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 받을 수 있는 순서는 앞서 받아놓은 대출보다 뒤가 됩니다. 

그러나 '확정일자' 이후에 집주인이 이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나중에 이 집이 넘어갔을 때 그 대출보다 우선적으로 돈을 받을 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다. 집주인이 A은행에서 1억을 빌렸다고 가정해봅니다. 그리고 세입자가 그 집에 1억의 전세를 주고 들어가서 확정일자를 받았습니다. 그리고 그 이후에 다시 집주인이 B은행에서 1억을 빌렸습니다. 

그런데 만약 이 집이 경매에 넘어가게 되면, 제일 먼저 A은행이 1억을 챙겨 받고, 그 다음에 확정일자를 받은 세입자가 1억을 돌려받고, 그 다음에 B은행이 빌려준 1억을 받게 되는 것입니다. 

그런데 경매로 낙찰된 금액이 총 3억이 안 된다면? 마지막 순서인 B은행은 돈을 다 받지 못하게 됩니다. 만약 낙찰된 금액이 2억도 안 된다면? B은행이 돈을 받지 못하는 것은 물론이고 세입자도 전세금 1억을 다 돌려받지 못하게 됩니다.

따라서 전세 계약할 당시에는 대출이 없더라도 혹시 이후에 주인이 집을 담보로 대출을 받을 수도 있으니 그 순서를 정하기 위해서 반드시 ‘확정일자’를 받아놓아야 합니다. 

만약 확정일자를 받아놓지 않는다면, 이후 집주인이 대출을 무리하게 받아 집이 경매로 넘어가면 그 대출보다 순서가 뒤로 가기 때문에 전세금을 날리는 수가 생깁니다. 

이렇게 항상 큰돈이 오가고 내 재산과 지출의 가장 많은 부분을 차지하는 집에 대해서는 항상 더 조심하고 더 공부를 해야 할 필요가 있습니다.