상가임대차와 묵시의 갱신

오늘은 부동산 공부좀 해보려 합니다.

상가를 임차한 경우에 계약이 자동으로 연장되는 경우가 있죠. 이를 법에서는 묵시의 갱신이라고 합니다. 

그렇다면, 어떠한 경우에 상가 임대차계약이 자동으로 연장될까요? 아시는분들 많으시겠지만..., 

자영업 하시는 상가 임차인들...., 상가임대차와 묵시의 갱신을 잘 몰라 피해를 당하는 예가 없기를 바라면서.....

결론부터 말하자면, 상임법(상가건물임대차보호법)이 적용될 때와 민법이 적용될 때가 다릅니다. 

즉, ① 상임법이 적용되는 경우에는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에 묵시의 갱신이 인정되고(상임법 제10조 제4항), 

② 민법이 적용되는 경우에는 임대차기간이 만료한 후에 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 경우에 묵시의 갱신이 인정됩니다. 

상담을 하다가 보면, 상가를 임차하는 모든 경우에 계약 종료 6개월 전부터 1개월 이전에 임대인이 아무런 말을 하지 않을 경우 묵시의 갱신이 된다고 생각하는 분들이 많습니다. 

그러나, 위와 같은 생각은 상임법적용을 전제한 것이고, 민법이 적용되는 사안의 경우는 임대차기간이 만료된 경우라도 상당기간 내에 임대인이 임대차계약의 종료를 이유로 명도를 요구할 경우에는 묵시의 갱신이 부정될 수 있습니다. 

그렇다면 어떤 경우에 상임법이 적용되고, 어떤 경우에 민법이 적용될까? 

2015년 4월 현재를 기준으로 묵시의 갱신과 관련하여서는 서울의 경우 환산보증금 4억원까지만 상임법이 적용되고, 환산보증금 4억원을 초과하는 경우에는 민법이 적용됩니다. 

2015. 5. 13.에 공포·시행된 상임법은 서울을 예로 들 경우, 환산보증금 4억원을 초과하는 경우에도 상임법을 적용하는 내용을 몇가지 추가하였지만..., 

묵시의 갱신과 관련된 규정은 추가하지 않았기 때문에, 환산보증금 요건을 초과하는 경우에는 일반법에 해당하는 민법이 적용됩니다. 

따라서, 묵시의 갱신이 되었는지를 판단하기 위해서는 지역이 어디인지, 그리고 환산보증금이 얼마인지를 확인할 필요가 있습니다. 

그렇다면, 묵시의 갱신이 인정되는 사례를 전제할 경우 임차인에게 보장되는 연장되는 계약기간은 얼마나 될까요? 

상임법이 적용되는 사례이고, 상임법상 묵시의 갱신이 인정되는 사례라면, 임차인은 묵시의 갱신을 통하여 1년간의 계약기간 연장이 보장됩니다(상임법 제10조 제4항). 

민법이 적용되는 사례이고, 민법상 묵시의 갱신이 인정되는 사례라면, 임대인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고..., 

그 해지 통보가 임차인에게 도달한 날로부터 6개월이 되는 날에 해지의 효과가 발생하므로....,

결국 임대인의 해지 통보일로부터 6개월간의 계약기간이 보장되는 결과가 됩니다(민법 제639조 제1항, 제635조).