부동산 계약과 위약금

오늘의 부동산 편에서는 부동산 계약과 위약금에 대해 올려드리겠습니다.

부동산 계약을 체결할 때 위약금을 정해두는 경우가 있습니다.

이때, 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정(민법 제398조 제4항)되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정에 대한 주장과 증명이 있어야 합니다.

그렇다면, 손해배상액의 예정과 위약벌은 어떠한 의미를 가지며, 그 차이는 무엇인가? 자세히 알아봅니다.

부동산계약서 상의 "채무불이행과 손해배상"이라는 조문속의 "별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다"라는 부동문자가 손해배상액의 예정조항으로 해석되고 있습니다.

이렇듯 손해배상액을 예정한 경우에 채권자는 채무자가 "채무를 불이행하였다"는 사실만 주장하고 증명하면 되고, 손해의 발생 및 손해의 액수를 증명할 필요가 없습니다(대법원 2000다50350 판결 등).

손해배상액의 예정을 인정하는 이유는 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명의 어려움을 덜고 분쟁의 발생을 사전에 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하기 위한 것입니다.

손해배상액의 예정을 근거로 채권자가 채무자에게 책임을 추궁할 경우, 해당 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적절한 선에서 직권으로 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).

손해배상액의 예정이 부당히 과다할 경우 법원에 의하여 직권으로 감액되는 것과 달리 계약서상 약정조항이 ‘위약벌’로 판단된다면..., 

위약벌이 과다하다고 하여 법원이 직권으로 감액할 수는 없고, ‘위약벌’이 과다하다고 주장하는 자가 '공서양속에 반하여 위약벌의 일부 내지 전부가 무효'라는 점을 주장하고 증명해야 합니다(대법원 2005다26277 판결 등).

그뿐만 아니라, 손해배상액의 예정조항으로 판단될 경우 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 손해배상예정액에 포함되어 채권자의 손해가 예정액을 초과하더라도 초과부분의 청구가 인정될 수 없는 반면(대법원 2007다18478 판결 등)..., 

위약벌로 판단될 경우에는 채무자의 채무불이행시 채권자는 초과부분의 손해도 청구할 수 있습니다.

'위약벌'이란 계약 위반시 실 손해배상과 별도로 지급하기로 약속한 금전을 말하는 것이기 때문입니다. 

위약벌은 계약위반자에게 사적 제재를 가함과 동시에 채무자의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 합니다.

법원의 판례를 검토해보면, 계약서상의 위약금조항이 있을 경우, 대체로 손해배상예정 조항으로 해석하면서, 직권감액의 여지를 활용하고 있는 것으로 보이나, 직권감액이 가능함을 설시하면서도, 실제 직권감액에 이른 사례는 많지 않은 것으로 보이고..., 

위약금조항에 대하여 특별한 사정이 주장 및 증명되어 위약벌로 볼 수 있는 경우라도, 공서양속에 위반됨을 이유로 일부 내지 전부무효를 인정한 사례도 더욱더 드물어 보이는바, 이러한 사실을 참고할 필요가 있습니다.