보증금에 대한 압류와 임대인의 계약해지

오늘의 부동산 관련 게시글은 보증금에 대한 압류와 임대인의 계약해지에 관한 글입니다.

임대차보증금은 임차인이 월세를 지급하지 않을 때 월세를 담보하는 역할도 하지만, 

또 다른 한편으로는 임대인이 임대차계약 종료 시에 임차인에게 지급해야 할 채무에 속합니다.

이런 이유 때문에 임차인의 채권자가 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권을 가압류하거나, 압류를 하는 경우가 있습니다.

예를 들어, 임차인의 채권자가 임차인에게 금전지급 구하는 소송을 통해 승소한 후..., 

임차인이 임대인에게 갖는 계약종료시의 보증금반환채권을 압류하고 추심명령을 득하는 경우가 많다는 것입니다.(소송과 동시에 가압류를 하는 경우도 많음).

압류 및 추심명령에서는 임차인의 채권자는 '채권자'로 표기되고, 임차인은 '채무자'로 표기되며, 임대인은 '제3채무자'로 표기됩니다.

임대인 입장에서는 위와 같은 법원의 '압류 및 추심명령'이 발령되고 해당 서면을 받게 되면 법을 모르니 당황할 수밖에 없고..., 

임차인으로부터 월세를 받아야 하는지, 임차인이 월세를 주지 않아도, 상계를 할 수 없는 것인지, 계약이 끝나면 보증금을 공탁해야 하는지 등 확인할 사항이 많아집니다.

결국 임대차계약에 있어 임차인에 대한 임대인의 신뢰는 추락하게 되고, 임대차계약을 해지할 수는 없는지 고민하게 됩니다.

임차인의 채권자가 법원에 신청하여 법원으로부터 발령된 '압류 및 추심명령'을 받게 된 임대인이 위와 같은 '압류 및 추심명령'이 내려졌음을 이유로 임차인을 상대로 임대차계약을 해지할 수 있을까?

시중에서 돌고 있는 공인중개사분들이 사용하는 계약서를 보면, 

'압류 및 추심명령'이 내려졌을 때에 계약을 해지할 수 있다는 내용의 '부동문자(인쇄문자)'는 없는 것이 대부분입니다.

즉 공인중개사분들이 사용하는 임대차계약서의 대부분에는 '압류 및 추심명령'을 발령받았을 때에 

약정해지사유로 규정되어 있지 않은 것이 대부분이어서, '압류 및 추심명령'을 임대인이 받았다고 하여 임차인을 향해 임대차계약을 해지하기가 특별한 사정이 있지 않다면, 쉽지 않습니다.

다만, 소형 건물에 관리를 담당하는 관리실이 있는 경우에는 시중 계약서와 다른 계약서가 사용되는 경우가 많고, 

계약내용도 구체화된 경우가 있는데, 임차인의 보증금이 가압류되거나, 압류가 된 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 취지의 약정도 적지 않게 보입니다.

이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효로 보기 힘들다고 해석되므로, 계약해지가 가능할 것입니다.

임대차보증금에 대하여 가압류 또는 압류가 될 경우 임대인 입장에서는 여러 변수를 고려할 수밖에 없을 뿐만 아니라, 

임차인의 채권자와 분쟁이 발생할 여지도 배제할 수 없음을 고려하면, 임대차계약서 작성 시 이를 고려한 특약작성을 고민할 필요가 있습니다.