점유취득시효와 타주점유

오늘은 부동산 관련 글로 점유취득시효와 타주점유의 차잇점에 대한 글입니다.

우리 농촌에는 실제 토지 주인이 농사를 짓는 경우가 많지만, 주인이 도시 등으로 떠나 소작농으로 농사짓는 경우가 많습니다.

남의 땅에 임대료를 주면서 몇십년간 농사를 짓는 경우에 점유취득이 적용되는지..., 점유 등에 관해 궁금증이 생깁니다.

일반적으로 알고 있는 상식 외에도 특이한 사항들이 많은 법적인 것에 의문을 가져봅니다.

여기에서 궁금한 점 하나가 있는데요. 20년 간 타인의 토지를 점유한 경우에 그 토지를 점유한 사람이 무조건 그 토지의 소유권을 취득할 수 있을까?

남의 토지를 오랜 기간 점유한 경우 그 남의 토지를 취득할 수 있는 것 아닌가라는 질문을 받곤 하는데..., 

남의 토지를 20년 이상 오래도록 점유했다고 해서 그 토지의 소유권을 무조건 취득하지는 못합니다.

취득시효가 부정되는 대표적인 요건으로는 점유자의 점유가 '타주점유'일 경우인데, '타주점유'란 무엇인가?

'타주점유'란 '소유의 의사 없는 점'를 의미합니다.

예를들어 갑은 친척인 을로부터 농지를 구입하였는데, 갑이 농사를 짓기 어려운 상황에 처하게되자, 을이 계속 농사를 짓게 되었고, 1년에 한 번 정도 쌀로 임대료를 받았다을 때...,

을이 농사를 지은 기간이 20여년이 넘으면서, 최근 태도가 달라지더니, 급기야 그 땅이 자신의 땅이라고 주장하고 있습니다.

이러한 경우 실제의 사실과 공부(등기사항증명서)가 동일하다면, 

즉 등기사항증명서에 등기원인이 매매로 적시되어 있고, 현재의 토지 소유자는 갑이고, 직전 토지 소유자가 을일 경우, 

그리고, 임대료로 쌀을 받은 사실이 확인될 경우에 을의 점유는 '타주점유'라는 판단을 받게 될 가능성이 높고, 

을이 점유취득시효를 주장하더라도, 을이 점유를 통하여 해당 토지를 취득했다는 판단이 내려지기는 어렵습니다.

을의 점유권원은 임대차로 보이기 때문입니다.

즉, 점유자의 점유가 '자주점유(소유의 의사를 가지고 하는 점유)'일 경우에는 취득시효 가능성이 있으나, 점유자의 점유가 '타주점유'일 경우에는 취득시효가 인정되기 어려운데, '타주점유'의 판단에 있어 '권원의 성질'이 하나의 기준이 되기 때문입니다.

위 사안을 확인하면 갑과 을이 농지에 대한 임대차계약을 한 것으로 보이므로, 을은 '소유의 의사를 가지고 하는 점유'가 인정되기 어렵게 된다는 것입니다.

판례를 확인할 때 취득시효가 인정되기 어려운 '타주점유'로 인정되는 권원으로는 '토지임차인', '토지 관리인', '소작계약', '명의수탁자'등 이며..., 

'자주점유'로 인정되어 취득시효 가능성이 있는 권원으로는 '증여', '교환', '상속권이 없음에도 불구하고 상속한 것으로 믿고 점유한 경우' 등입니다.