오피스텔 투자시 고려해야 할 사항

오늘은 오피스텔 투자시 고려해야 할 사항 입니다.

요즘은 부동산 투자가 뜸한 느낌입니다. 하여 구매자들을 모으기 위한 건설업자들의 광고도 눈에 많이 보이는군요.

거리를 걷다보면 이런 분양 광고를 쉽게 접할 수 있습니다. 

현재 은행금리가 1%대인데 15% 금리에 2년간 수익률을 보장해준다니 예금금리 제로인 저금리 시대에 눈길이 자연스럽게 옮겨져 갑니다. 

이런 광고 문구를 보면 ‘이걸 믿는 사람이 있을까?’, ‘저게 사실이라면 본인들이 은행 대출 받아서 오피스텔을 사는게 더 나을텐데’라는 생각도 드는 게 사실...!

여전히 이런 광고가 성행하고 있는 것을 보면 수요가 있긴 있나봅니다. 

물론 2년간 약속한대로 수익률은 주겠지만, 그 이후는 어떻게 될까를 생각해보면 단순히 광고를 믿기보다는 여러가지 변수도 신중히 생각해 봐야할 것 같습니다.

 

최근 소액자금으로 오피스텔을 사야하는지, 아니면 아파트를 매입하는게 좋은지 조언을 구하는 사람이 많습니다. 

투자자의 관점에선 오피스텔을 투자할 때 반드시 고려할 몇 가지를 검토해 보자구요.

 

오피스텔 투자시 고려해야 할 사항 

@ 세금 

소형아파트의 취득세는 1.1%인 반면 오피스텔의 취득세는 4.6%입니다. 

즉 동일가격 기준으로 소형아파트가 110만원을 취득세로 낸다면 오피스텔은 460만원을 내야 합니다. 

결국 오피스텔은 소형아파트에 비해 350만원의 세금을 더 주고 게임이 시작되는 것입니다. 

이 정도의 세금을 더 주고도 낙찰 또는 매입할만한 가치가 있는 물건인지 판단해야 합니다. 

세금은 수익률과 직결되는 부분이기 때문에 투자자에게는 매우 중요한 체크요소입니다. 

소액투자자 관점에서 350만원의 차이는 상대적으로 꽤 크게 느껴집니다.

 

@ 관리비용

소형아파트와 달리 오피스텔은 ‘풀옵션’이 요구됩니다. 

풀옵션 구매 및 교체, 그리고 관리 비용 역시 전체 수익금에서 공제를 해야 하는 비용입니다. 

동일연식 기준으로 소형아파트에 들어가는 기본적인 관리 비용(도배, 장판, 보수 등)이외에 오피스텔은 추가로 풀옵션 관리비용이 발생합니다. 

관리비용이 많이 발생하게 되면 보유비용이 증가하게 되고 결국 수익률이 하락하게 됩니다. 

아무리 저렴하게 물건을 취득했다고 하더라도 중간에 수리 등의 비용이 많이 발생하게 되면 저가 취득의 메리트가 상실하게 되며, 결국 수익률이 악화됩니다. 

따라서 관리비용 등이 향후에 어느 정도 발생할지 여부를 반드시 체크하는 것이 중요합니다. 

@ 대출 및 매도차익

많은 분들이 이 부분에 대해서 간과하는 부분입니다. 하지만 반드시 고려해야할 사항입니다. 

일반적으로 동일 가격, 평형, 연식 기준으로 볼 때 오피스텔은 소형아파트에 비해 대출 비율이 낮습니다. 

소형아파트가 70~80%선에서 대출이 된다면 오피스텔은 50~60% 수준에서 대출이 실행됩니다. 

대출이 적으면 실투자금이 많이 발생하게 되고, 실투자금이 많으면 저금리 시대에서 수익률은 당연히 하락하게 됩니다. 

또한 한정된 자금으로 들어갈 수 있는 물건의 수도 제한을 받게 되어 소액부동산 투자자에게는 치명적일 수밖에 없습니다.

 

대출은 은행권에서 판단하는 담보가치라고 말할 수 있는데, 동일한 가격 기준에서 대출실행 금액에 차이가 발생한다면 그 차액만큼 담보가치도 다르게 보고 있다는 반증입니다.