상가건물과 집합건물의 구분소유

오늘의 부동산 상식 편에서는 상가건물과 집합건물의 구분소유에 대한 글입니다.

집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 의미합니다. 

즉 집합건물법은 1동의 건물의 각 부분이 구조상 그리고 이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대하여 구분소유권의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있습니다.

이러한 몇가지 상식에 대해 알아보겠습니다.

다만, 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있어도 추가적으로 

그 건물을 집합건물로 하고자 하는 구분행위(소유자의 의사)가 있어야 하기 때문에, 

집합건물의 객관적 요건 충족 외에 집합건물대장 등록과 등기사항증명서에 집합건물 등기가 필요합니다.

집합건물법 제1조는 용도를 특별히 제한하지 않기 때문에 그 용도와 종류를 불문하므로, 상가건물도 당연히 집합건물 구분소유의 대상이 될 수 있습니다.

집합건물법상 집합건물의 성립을 위한 구분소유관계의 요건 중 구조상 독립성과 이용상 독립성의 의미는 무엇인가?

구조상 독립성이란 그 부분이 구조상 그리고 물리적으로 구분되어야 한다는 것을 의미하며, 이용상의 독립성이란 그 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다는 것을 의미합니다.

건축물대장과 등기사항증명서에 구분건물로 등재되어 있음에도 구조상 독립성이 없는 경우는 집합건물의 구분소유가 인정될 수 있을까?

구조상 독립성이 없는 경우에는 대장이나 등기사항증명서에 구분소유로 등재되어 있더라도, 그 등기사항증명서 상의 등기는 그 자체가 무효가 됩니다.

따라서, 이러한 건물을 경매로 낙찰 받을 경우 소유권을 취득할 수 없습니다(대법원 2009마1449 결정).

결국 위와 같은 건물은 집합건물로 볼 수는 없을 것이고, 여러 소유자가 각 지분을 가지는 단일 건물로 취급될 것입니다.

그렇다면, 이른바 오픈상가는 집합건물의 구분소유가 인정될 수 있을까?

‘오픈상가’는 이용상의 독립성은 인정되지만, 구조상의 독립성이 인정되기 어려운 건물을 의미하는데, 집합건물법 제1조의 2는 이른바 ‘오픈상가’의 구분소유(구분점포) 인정요건을 명시하고 있습니다.

즉, 판매시설이나 운수시설에 한하여 일정한 바닥면적, 경계표시, 건물번호표지 등의 요건충족을 전제로 구분점포의 물리적 그리고 구조적 구분요건을 완화하고 있습니다.