상가 보증금, 권리금 지키는 방법

오늘은 자영업을 하시는분들에게 상가임차인이 보증금, 권리금 지키는 방법을 전해드립니다.

자영업자들 중에는 상가를 소유하면서 장사를 하는 게 소원인 사람이 대부분입니다.

대부분의 사람들은 남의 건물에서 장사를 시작하게 됩니다.

이때 상가임차인이 자신의 전 재산을 투자하여 시작한 점포를 지키기 위해서 가장 신경 써야할 행동 몇 가지를 일러드리고자 합니다. 

상가 보증금, 권리금 지키는 방법

@ 소유자(임대인) 평판조사

법 이전에 아무리 마음에 드는 상가라 할지라도 마음 편하게 장사하려면 소유자의 인성이 가장 중요하다고 봅니다. 

즉, 임대차계약을 하기 전에 소유자에 대한 평판조사를 해 보라는 것입니다. 

주변 상인이나 공인중개사 사무실에 물어보면 알 수 있는데요, 소유자가 고약하면 법에 의하여 해결하여야 하는데, 임차인이 법을 통해 해결하는 것은 쉽지 않습니다. 

@ 임대차계약서 제대로 작성하기 

통상 상가건물임대차 계약서는 임대인이 제시하는 경우가 많습니다. 

하지만 이를 그대로 받아들이지만 말고 임차인 입장에서 수정 요청을 하여야 할 사항은 수정 요청을 하여야 합니다. 

요즈음 임대가 어려워 임차인의 지위가 높아져 사실 계약 체결 전에는 임차인이 ‘갑’인데도 계약서 검토를 소홀히 하는 수가 많습니다. 

@ 임차인이 해야 할 일 

상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와..., 

「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(법 제3조제1항).

따라서 상가임차인은 상가건물을 인도와 사업자등록 신청을 하여야 합니다. 

그리고 사업자등록은 상가건물을 비워 줄때까지 유지하여야 합니다.

주의해야 할 사항은 사업자등록의 내용이 임대차계약서와 동일하여야 하고, 임대차목적물이 등기부등본과 동일하여야 합니다. 

지번도 마찬가지입니다. 

상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 한편 사업자등록은 각 사업장마다 해야 합니다.  

또한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은...,

「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시...,

임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(법 제5조제2항).

따라서 상가건물 임차인은 필히 ①상가건물 인도를 받고, ②사업자등록을 하고, ③확정일자를 받아두어야 합니다. 

한편 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

이러한 갱신권은 5년까지는 행사할 수 있습니다. 갱신기간 도과 후에는 권리금회수기회를 보장받을 수 있습니다. 

따라서 이 경우는 권리금을 회수 받을 수 있도록 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여야 합니다.