부동산 계약의 약정해제권의 중요성

오늘은 전문가의 컬럼 인용으로..., 부동산 계약의 약정해제권의 중요성에 대해서 알아보겠습니다.

부동산계약을 하면서, 계약의 목적을 밝히는 경우가 적지 않습니다.

그뿐만 아니라, 계약의 목적을 달성할 수 없는 상황이 벌어지게 되면, 해당 부동산계약이 아무런 소용이 없는 경우가 허다하지요.

위와 같은 상황에도 불구하고, 부동산계약을 체결하면서, 계약의 목적을 구두로만 표현할 뿐이고, 계약서에 명시하는 경우가 많지 않습니다.

그러나, 부동산 계약서에 계약의 목적을 명시하고, 계약의 목적 달성이 어려울 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항을 기재해야 문제를 해결하기 수월하게 됩니다.

예를 들어...,토지를 매수하면서, 매수인은 해당 토지에 공장을 지을 것임을 강조하였고, 중개인과 매도인은 공장을 짓는데 무리가 없을 것이라고 말하였다고 했을 때...,

이러한 상황이라면, 매수인은 공장건축을 위한 허가 등이 나오지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있다는 약정해지권을 계약서에 명기해두는 것이 좋다는 것입니다.

공장건축을 목적으로 토지를 매입하였는데, 공장건축이 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있다는 특약을 계약서에 명시하지 않았다면, 계약을 파기하는 것이 불가능할까?

그렇지는 않습니다. 착오취소라는 제도가 존재하기 때문입니다.

다만, 약정해제권 행사보다 ‘착오취소’를 통하여 계약파기를 이끌어 내는 것이 훨씬 어렵다는 것을 알고 있어야 합니다(패소확률이 높아짐).

그뿐만 아니라, 계약당시에는 공장건축이 가능하더라도, 잔금을 지급할 때에 법령이 변화되면서..., 

공장건축이 불가능한 상황에 처할 수도 있기 때문에 이러한 상황을 고려한 약정해제권의 특약작성은 필요합니다.

또한, 공장건축 등 개발을 목적으로 토지를 매입하는 경우, 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 다음 바로 개발할 수도 있겠지만..., 

일정기간 경과 후 개발이 진행되는 것이 예정되어 있는 경우도 있을 것인데, 이러한 경우에도 그 사이 법령 등 상황 변화로 공장건축이 불가능한 사유가 발생할 수 있습니다.

이러한 경우를 대비하여 해당내용을 계약서에 구체화하고, 구체화된 내용의 조건을 충족할 경우 매수인이 매도인에게 약정해제권을 행사할 수 있다는 특약을 넣는 것이 필요하게 됩니다.